物业装修管理是物业管理事务中专业性较强、部门配合度较高的一项综合性工作。尤其交叉期（已有正常入驻时的装修）施工管理的效果，能够马上体现一个物业中心和物业公司的管理能力。如果装修管理有序得当，不仅减少了后期遗留的麻烦，更是维护了物业建筑的整体质量和保值增值。本文结合各种物业类型的装修管理进行了要素梳理，但不同的业态因为客户的属性及生活工作规律存在差异，需要根据实际状况进行调整。

? 装修需要提供的材料

凡需装修的物业客户（下同，包括业主、物业使用人等），在装修前须到项目服务中心办理相关手续，提供以下资料：

被授权负责人（非业主代办）身份证原件及复印件、授权书。

房屋证明（产权证明或租赁合同）复印件。

室内装修平面布置图（标明房间名称、墙体拆改的部位、尺寸等，并注明房屋类型如砖混、框架等）、水电管线变更详图。

装修公司资质证书和营业执照复印件

装修公司提供现场施工人员的名单、身份证复印件、上岗证复印件及1寸免冠近照1张。

装饰装修施工单位与物业客户签订的房屋装饰装修合同复印件。

变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案，并取得政府房屋主管部门批准的许可证及批复。

商铺应取得消防主管部门消防申报报批批复文件。

商铺客户取得工商行政主管部门的店招及广告牌许可证及批复。

商铺涉及结构改动或外立面改变的需经设计部门或规划部门批准、确认，并至房管部门进行鉴证。

? 装修进场前，应让客户重点确认

装修进场前，物业客户应重点确认如下事项：

进场整体验收

闭水试验

设施设备检验

? 装修进场前，应与客户签订或让其签收如下材料。

装修前双方应签署

《装修申请表》

《装修进场前检查表》

《装修温馨提示》

《装修治安、消防安全管理责任书》等

? 装修过程，物业管理单位应履行

对装饰装修进行检查、监督、管理服务，要求客户聘请的施工人员遵守项目管理规定。有责任劝阻一切在非装修时间内进行施工的行为，有责任劝阻违反国家、政府有关政策法规及本物业相关装修管理规定的行为，并发出书面整改通知书要求整改。

对整改不及时的，可采取相应措施，收回施工人员临时出入证，责令相关施工人员退出园区等，直至其改正。对情节严重、不听劝阻的，可直接上报政府相关部门处理。

对不涉及结构改动及墙体改动的装修申请直接予以登记备案，办理相关手续。对于改动结构或墙体的装修申请在客户（或装修公司）向房地产行政主管部门申请取得备案许可证后，给予登记备案，办理相关手续。

对装修工程进行不定期巡查。

对施工人员携带出园区的装修材料或大件物品进行检查核对，对可疑物品有权制止其携带外出。

检查、监督在装修过程中消防安全隐患的整改。

对违反法律、法规和本协议规定，造成相邻物业或公共部位、公共设施设备损失的，有权要求做出赔偿、修复或承担连带责任。

? 客户（或其委托的装修单位）应遵守

自觉遵照《物业管理条例》等法律法规进行装饰装修。

自觉遵守《物业服务协议》和《装修协议》有关规定，遵守《管理规约》等相关规定，及时督促施工人员到服务中心办理出入证，并督促施工人员共同遵守本协议及园区各项管理规定。

要求施工人员施工中做好公共部位、公共设施设备保护，对因装修造成其他物业客户利益或公共部位、公共设施设备损失的，应做出赔偿或修复。

? 装修过程禁止行为

为确保楼宇品质，保持物业外立面的统一，禁止以下装修行为：

违法拆改、变动承重结构和建筑主体，违法超过设计标准或规范增加房屋使用荷载。

卫生间移位、扩大或增设。

装修时改变或破坏楼宇外立面，在楼外（包括屋顶、幕墙、露台、设备平台等）安装、架设、搭建防盗窗（栅）、遮阳篷、雨篷花架、广告牌、独立天线等任何设施、设备；擅自在非指定位置安装采暖设备、热水供应装置（可移动式饮水机除外）等；在户内玻璃窗、玻璃门上张贴广告类的标识、企业铭牌等任何宣传性标识。

擅自在承重墙、顶棚、楼地面、排烟管道上打孔、剔凿，或拆除连接阳台的墙体、门窗。

装修时严禁封闭露台或改变露台的原有装饰材料、颜色、形状和规格，包括设备阳台。

占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备。

改变房屋原有设计用途或使用功能，不得封闭管龙井，不得改变烟道；禁止擅自改动、计量表等配套设施。

对无防水要求的房间内安装地暖设施时需按照相关技术要求做好防水设施，并需承担由此造成的一切损失。

在无排污功能的阳台、露台安装、接设排污设施。

私自占用公共通道，在户门前的公共通道上私自设置电灯及铺设地砖，改变公共通道的装修，在公共通道设置任何影响公共安全或可能引起他人反感的物件（如反光镜、雕塑、神龛等）。

其他法律法规、协议和管理规约等禁止的装修行为。

? 卫生间装修注意事项

为保障卫生间的正常使用功能，在装修时应遵守以下事项：

不得破坏卫生间的防水层，卫生间严禁扩面，禁止更改上、下水道地漏位置以及改变给排水设施的使用功能，必须按原设计位置布置，严禁抬高地坪或更改原设计，以免破坏地面防水层及立管防水圈。

卫生间及空调管道吊顶时请留出检修孔，共用管道检修口禁止封死，以便检查维修。

装修时请将所有排水管及地漏暂时封闭，禁止将垃圾、油漆、胶水、废溶剂、饭菜、塑料袋或水泥沙浆等倒入卫生间、露台地漏等各下水管道，以免堵塞；禁止堵塞、切割、更换任何共用设施，如下水道、喉管、暗渠等。

户内装修应保持消防设备完好，安全通道畅通，所有维修活门、渠道盖不得封死或在门前、盖上堆放物品，以免影响日后维修。

墙体打孔须向服务中心申请，统一位置，禁止随意打孔。

装修前，应对卫生间、阳台做24小时闭水试验，并经物业客户、装修施工单位验证试验结果。

在装修过程中，如需要进行电气焊操作，须事先向物业中心提出申请，并附有操作人员的合法有效操作证书，经审批取得《动火许可证》后，现场规范配备灭火器后方可施工。

? 露台装修注意事项

对露台进行装修时，遵守以下事项：

注意荷载量，超载易损坏房屋结构，造成不安全隐患。

露台铺设地砖等装饰材料时，严禁破坏、拆改原有挡水线，以免造成今后渗漏等情况。

? 施工时间

静音作业时间：

周一至周五 8:00—18:00

噪音作业时间：

周一至周五 18:00—20:00

周六至周日 8:00—20:00

注：

在此时间施工不得发出任何形式噪音，限制使用电动工具，在已有其它物业客户入驻办公的楼层内，不得从事带有挥发性气味的喷漆、油漆作业。

（上述时间按照写字楼标准设定，如住宅或其他类型物业存在差异。

）

? 施工现场管理及人员注意事项

装修期间，施工单位不得开门装修，不得影响其他物业客户；不得在户门外、幕墙上粘贴、悬挂各类宣传品。

装修现场每50平米必须配备一个4公斤以上ABC干粉灭火器，并配备盛水器皿或沙桶。

施工人员在工作期间必须佩带临时出入证或通过其他人员认证途径出入，并配合接受保安员的检查。

同时在楼宇内应衣着整齐，不得在公共场所赤身露体或做出不雅观的行为举止，施工人员车辆应在指定区域范围内停放。

施工人员应按规定在自己的施工区域内施工，不得在楼宇的非施工区域内无故逗留、随地吐痰、喧哗打闹、赌博酗酒，严禁随地乱扔或在高空向外抛扔杂物、烟蒂等，注意施工安全，谨防不慎造成窗玻璃等物品坠落。

装修期间，为保持室内整洁和环境卫生，严禁施工人员在园区随地便溺。

施工人员禁止在装修户内留宿。

施工现场严禁吸烟，施工人员在装修期间禁止使用明火及电炉、热得快等简易加热器具，不得擅自进行焊接作业以保证作业人员和周围物业的安全。如须动用明火、电焊等操作，应提前告知服务中心，并采取严格的消防措施。

施工结束后应切断电源、水源，关闭门窗。

施工过程中应注意做好各项安全防范工作，如油漆、汽油、酒精等各类易燃易爆危险品携带、存放，应严格遵守消防条例规定。

若施工人员盗用楼宇内公共物品、机电设备、灭火器材等，应赔偿，施工过程中及货物进出楼宇时损坏楼宇设施，由装修施工单位赔偿。

? 装修材料进出

装修材料运输车辆停放不可影响交通，装运车辆卸完材料、工具、家具后须立即驶离楼宇。

搬运材料时应注意保护公共部位和公共设施设备；运送砂子、石子等散性材料必须在指定位置先袋装。

装修垃圾须及时入袋封闭搬运，并按照指定位置、方式和时间进行堆放、清运。严禁在露台、楼梯、过道、天台等公共场所堆放、抛撒装修垃圾。严禁在公共区域拖拉物品，不得在公共走道或其他共用部位堆放材料、工具等，不得在公共走道或其他共用部位搅拌黄沙、石子、水泥等。

装修期间应将所有材料、工具及废弃物（不包含易燃、易爆物品）等堆放在户内，不得堆放在走道、通道等公共区域，不得堆放于露台、设备平台等，以减对楼宇环境的影响。

装修材料、工具、家具等搬运请从指定通道运输, 搬运时请注意对楼道、电梯的保护；在购买装修材料、工具、家具之前，提醒注意测量、把握尺寸，以方便运送，避免因尺寸不合造成不必要的损失。

装修材料原则上只进不出。材料进场时间与物业客户进出高峰期错开。如确有多余材料需运出，必须有物业客户出具的证明及出场材料清单，经核实后到服务中心办理《物品出门许可证》后方可出场。

? 消防改动管理

（每个地区或存在差异，以当地政策为准）

建筑面积在大于300㎡、装修金额大于30万元人民币的场所，应依法向当地住建局进行设计及验收报批审查。

乙方在需要改动任何消防设施设备需要有资质的专业单位进行改造。

装修期间任何消防改动不得影响园区整体消防的正常使用。

? 电梯使用须知

电梯轿厢内，请勿吸烟、吐痰、涂污和乱扔杂物，严禁用电梯运输易燃、易爆、易腐蚀等物品。

为保护电梯门厅等公共区域的装修设施，搬运物品材料需用货梯或指定电梯搬运。运输结束后必须将被污染的公共过道，电梯轿厢及电梯厅打扫干净。

装修施工单位有大量物品需电梯装运时，须预先和服务中心联系，同时避开上下班高峰时间，不得超载。

送货电梯尺寸应给予明确，运送物品时，要核对物品的高度、宽度。

对超高、超宽的物品，不能强行运载，应听从相关管理人员的安排截断处理。不得截断的材料，可从消防楼梯上下。

电梯在运行过程中，物品及乘客请勿紧靠轿厢门，避免意外事故发生。禁止用物品遮挡轿厢门，确保电梯运行安全。

乘电梯过程中请不要动作粗野，严禁用硬物敲打电梯内部设施或按电梯按钮，避免发生意外事故。若因人为使用不当或蓄意损坏电梯，由责任人承担责任并负责赔偿。

? 建筑垃圾清运

1物业中心可提供第三方装修垃圾清运公司资源为乙方进行建筑垃圾清运，避免纠纷，物业中心仅作推荐，可由装修单位与第三方清运公司自行协商。

装修垃圾清运时间为：非节假日19:00-7:00（其他物业类型根据实际情况调整）。

装修垃圾清运方式：必须分类袋装并扎紧袋口放于指定区域，防止渗漏（不能袋装的必须绑扎），不得堆放于公共区域。

? 相关费用

在装修工程展开前，物业客户或装修施工单位须交文明施工保证金及其他有关费用。（很多地方从政策层面对物业装修押金进行明令禁止，但如果没有装修押金将会给物业的现场管理带来非常大的难度，所以在实操过程中经常会使用文明施工保证金的名目规避风险）

物业客户或装修施工单位对房屋进行装饰装修的，文明施工保证金按面积收取。

因装修或搬运材料、物资造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，须及时修复。

若不能及时修复的，物业中心有权使用文明施工保证金进行修复。若保证金不足以支付修复费用的，装修单位在修复后10天内补齐修复费用。

装修完成，经双方检查验收，对建筑主体结构和配套设施设备无破坏改动，无违规装修，未对毗邻物业客户造成损坏或影响，没有对他人财产或共用部位、共用设施设备等造成损害，无任何遗留问题且与物业中心结清全部费用的，剩余文明施工保证金自验收合格之日起20日内全额无息退还。验收时发现问题的，物业中心有权扣除全部或部分履约保证金、要求恢复原样或责令停工。

关于装修管理的流程，请点击原文阅读物业匠人之前已发的一篇文章：